惠眾財金
2018-07-29 15:50:05

【相關新聞】2018上半年發生的這9件大事,決定了房地產未來5年的命運

分享到:

   2018年上半年業績已經出來了,各家房企業績飆漲,在前端融資受限,后端銷售限價的條件下,很多房企的業績依然創出了新高。7家房企已經破千億,500億房企數量也幾乎是去年的三倍!

   一面是業績飄紅,另一面卻是地產股的百股跌停。不得不說,現在的樓市真的有點復雜。僅上半年,樓市就發生了很多具有長期影響力的大事件,不僅直接關系到下半年的樓市走向,有些還會對行業發展產生長期的影響。

 

【相關新聞】2018上半年發生的這9件大事,決定了房地產未來5年的命運(圖1)

              表:2018上半年50億房企銷售業績格局分布

 

在進入下半年的時間點上,明源君特意盤點了2018年上半年九大最具影響力的事件,每一個都跟你有關系。

01

棚改收緊


?

   由于棚改貨幣化安置的推動作用,直接助力了這一輪三四線的房價上漲。這一波牛市,很多房企都踩準了,一二線冰封之下,拿地難、周期長、還限價,三四線的這一波行情,對于房企來說是一根救命稻草。但同時,業內人士基本上有一個共識,那就是,一路高歌猛進的三四線樓市也是個巨大的“灰犀牛”。所有的房企一遍收割,一邊心中默念倒計時。

   而進入到六月份,棚改資金收緊的消息傳出,棚改項目融資審批權將收回至國開行總行,同時此后貨幣化安置的比例會受到一定的限制。作為棚改項目主要的資金來源方,國開行收緊相關項目的貸款審批,意味著從國開行這一渠道流入房地產市場的資金將大大減少。

  

 這對于房企原本已經非常緊張的神經,可以說是雪上加霜。消息一出,直接導致6月26日整個地產板塊股票跌停。很多房企也開始拼命趕節點,力爭快速出貨。

   事實上,目前很多房企,已經非常下沉,布局甚至已經進入鄉鎮。而前期大量拿地很難短期內消化掉,棚改收緊的消息會對三四線樓市產生什么影響?房企會不會紛紛提前回撤的時間點?被斷糧的三四線城市房價又會出現什么樣的波動?都將成為下半年樓市最大的不確定點。

02

資產證券化逐漸成熟

?

   之前明源君跟大家分享過,2018年資金收緊,錢緊、錢貴會成為房企經營最大的風險。

   房地產行業作為典型的高負債行業,本來就非常依賴金融。而今年上半年,陸續有商業銀行暫時關閉房企信貸渠道,監管環境也進入高壓時期,整體的融資渠道被收緊了,尤其非標業務的嚴厲監管,對中小房企產生很大的影響。

   而租售并舉之后,存量需要長時間占用資金,借的錢是否便宜,內部能否滾動起來,都是決定性的因素。去年,新派公寓、旭輝REITs、保利、碧桂園RIETs為業內打了幾針強心針,資產證券化這類的金融創新為房企打開了一扇大門。

【相關新聞】2018上半年發生的這9件大事,決定了房地產未來5年的命運(圖2)

   2018年上半年資產證券化融資規模開始出現大幅度的增長,碧桂園通過RIETs拿到100億。而今年1-5月,房地產ABS產品總發行規模688.81億元,同比增長52.8%。資產證券化已經成為房企融資的重要途徑。

   目前房地產領域金融創新的發展速度非常快,資產證券化的實踐越來越成熟,對于大量的房企來說,這條渠道能夠走通,具有戰略性的意義,但同時房企之間也開始出現更劇烈的分化,未來金融能力可能會更深刻的影響行業的競爭格局。

03

貿易戰宏觀承壓

?

   中美貿易戰是目前整個中國社會,甚至是全世界最大的不穩定因素,也是今年上半年最重量級的事件。

   2017年中國GDP是82萬億,當年中國外貿(27.29萬億)占中國GDP的33%,而中美貿易總值為3.95萬億人民幣,占我國進出口總值的14.2%,也就是說,中美貿易占到中國GDP的5%,幾乎是一年的增量。從這組數據就能看出來,這次貿易找對中國經濟會產生的劇烈影響。

   而且中美貿易是中國貿易順差非常重要的來源國,美元升值也會影響到中國外匯承壓,從而影響中國的宏觀經濟,從而影響整個房地產行業的基本面,而且這樣的拉鋸可能會持續一段時間。

   而這樣的宏觀環境變化,對于房企來說,也會產生幾個直接的驅動:

   1、刺激房企跨界,嘗試新業務。例如,萬科已經開始全面“去地產化”,恒大跨界高科技領域;寶能也開始涉足新能源汽車;

   2、驅動很多房企以快速回籠資金為下半年的目標,通過快周轉,盡快減少負債。目前很多標桿房企都已經有很多相應的動作。

   毫無疑問,在這場政治博弈當中,宏觀環境的壓力以及政府的對策,以及隨之而來的樓市和金融政策,對樓市的影響會是歷史性的。不管是國家意志勝利,還是經濟規律勝利,還是高超的政治手腕勝利,對房地產來說,這都是一次會影響未來十年的大變局。

04

十九大給房地產定調

?

   上半年的十九大也是全國關注的大事件,給未來的房地產發展方向定了調。很明確的是,房地產周期不會再輪回了。新時代,地產行業最大的邏輯是:打擊投資客短炒賺錢,限制房企快周轉贏利,但歡迎房企和投資者長線經營獲得利潤。

   房企過去的開發經營模式行不通了,從2017年開始,在3年左右的過渡期之后,房地產行業將進入一個全新的時代,這個時代可能長達20—30年。缺乏能力和實力積累的房企和個人,將被淘汰出地產行業。應對傳統模式衰落,需要有全新的發展思路,這也是為什么現在房企逢發聲必談轉型的原因。

   那么新階段具體怎么做?

   之前明源君在文章《房地產行業徹底變天!一個時代結束了。中央給地產人指了5條明路,快跟上》也給大家分析過:

   第一條路:滿足客戶的改善需求,造更好的房子。也就是各大房企現在都在說的“美好生活”。

   第二條路:和政府合作做廉租房、微利房項目,自己做公寓等出租房項目;

   第三條路:做產業地產,工業園、農業園、高新園區、商住產一體化等等;

   第四條路:在都市群里做特色小鎮,做城市運營,撈取長期紅利;

   第五條路:和群眾一起賺錢,包括買不起房的群眾,“財產性收入”大家紅利均沾。現在看起來租賃REITs的發行,都是可行的。

05

二次房改

?

   六月份,深圳發布了被稱為“二次房改”的政策:深圳未來18年的純商品住宅,只占住宅總數的40%!其余60%是人才房、安居房和公租房。大大增加了保障性住房的建設比例,在住房不炒的大基調下,深圳作為特區,示范意義非常重要。

   這個純商品房之外的60%的市場,很多是之前的農民房、小產權房、棚戶區等,以前大多不在房企的經營范圍。而通過這一輪房改,這些需求納入各地政府總體規劃后,有一個升級換代、規模化、標準化的過程,房企在這個過程中,有很多機會。

   目前萬科、碧桂園、金地、華潤、深業等標桿房企基本都進村了。萬科的“萬村計劃”就是從城中村改造中看到商機,大規模進入城中村改造。從去年開始布局,今年上半年已經有很多項目落地。

   這種方式,不僅能低成本快捷拿下房源,而且有政策支持及補貼,拿房成本和談判成本都能大大降低。此外,還能獲得百萬級別的客戶資源,對房企的后段服務和新房業務都能起到幫助。在新的長效機制下,二次房改可以說給房企做租賃打開了一個新思路。

【相關新聞】2018上半年發生的這9件大事,決定了房地產未來5年的命運(圖3)

              圖:深圳城中村改造項目收房成本更低


06

房企規模格局洗牌

?

   前兩天,明源君給大家分享了上半年的房企銷售排名榜單,可以看出目前房企競爭格局再次出現大洗牌!

   今年1-6月,新城控股以971.6億上升到排行榜第八位,相較去年同期業績幾乎翻倍。而金茂上半年銷售額717.6億,增長率更是高達197%!上半年多個黑馬房企業績亮眼,同時也有多家房企業績出現下滑,榜單上浮下沉變化明顯。

   不得不說,在這一次的行業轉型浪潮當中,行業艦隊已經有房企開始出現掉隊,在全新的市場環境下,領航的房企已經開始出現明顯的分化,在戰略上甚至出現南轅北轍的現象。對于中小房企來說,學標桿也不再是保險的做法。如何找準自己的戰略方向,開始變的越來越難和個性化。


07

搖號全面鋪開

?

   去年7月,上海首先開始實施搖號買房。到今年上半年,搖號買房基本上已經全面鋪開。成都、南京、杭州、武漢、長沙等城市都已經實施搖號買房,到6月份,深圳也開始進入搖號買房的行列。

   由于政府限價,一些開發商推遲開盤,減少了供應,而限價帶來的一二手房價格倒掛,同時又直接推高了投資需求,一增一減之下多個城市出現嚴重的供需失衡,這也讓各個城市開始頻繁出現搶房。搖號能夠一定程度上解決公平問題,保障購房者的利益。但是沒有辦法從根本上,擠出投資性需求,也很難杜絕暗箱操作。

  事實上,搖號某種程度上是個晴雨表,象征局部市場政策下的市場壓抑程度。搖號的城市越多,這種市場受壓抑的現象就越普遍。而這種市場的扭曲一定會影響未來的市場走向。而從目前的情況來看,只要限價政策不放開,搖號買房可能會逐漸成為房地產行業的常態。

08

城市搶人大戰

?

   城市搶人并不稀奇,早在七八年前部分城市就開始通過政策吸引人才。但是到近兩年才集中性爆發,尤其是今年“人口爭奪戰”正式開始白熱化,多個城市針鋒相對的給出搶人價碼,甚至明確了考核目標。

 ● 天津,一天之內就有30萬人登陸并下載了“天津公安”APP辦理落戶申請!

 ● 海南,全日制大專以上學歷可在海南任一城鎮落戶。落戶海南之后,購買商品住宅享受本地居民同等待遇,不受限樓市購政策的限制!(注:早在4月22日海南開始實施全域限購)

 ● 南昌,畢業三年內新引進落戶的全日制博士研究生、碩士研究生、本科畢業生,每月發放1500元、1000元、500元生活補貼,為期三年…… 

 ● 珠海,推出公積金貸款新政,高層次人才置業最高可貸250萬元。

 ● 武漢,大學生落戶后,不僅不限購,而且買房直接打8折,并且有已經開始落地。最近,武漢臨空港青年城以低于市場價20%向大學生出售,房價8折后確定為6500/平米,加上裝修300元/平米,最終定價為均價6800元/平米,所有房屋均為現房,符合條件的大學生,相關手續辦理完畢后即可交房!

   一方面,人口流入原本就是支撐一個城市長線發展的重要資源;而另一方面,從各條政策來看,搶人大戰集中爆發背后的某些地方政府意圖,也和城市房地產之間都有著千絲萬縷的聯系。

   根據上半年的銷售數據,調控嚴厲的二線城市依然是房企的主要業績產出地,華夏幸福、富力、雅居樂等房企抓住二線城市銷售契機,加大在青島、沈陽、武漢、無錫、重慶、西安等二線城市的銷售力度,二線城市銷售業績同比增長19%。

   這和重點二線城市相繼出臺的人才新政不無關系。通過吸引人才加速向城市聚集,進一步催動了樓市需求走熱。而隨著三四線城市樓市剎車,二線城市的價值將更加凸顯,對于房企來說,如何選擇城市,如何布局,該城市的人才吸引力將成為重要的判斷依據,從而影響房企競爭格局。


09

貝殼找房,房產流通領域巨變

?

   除了新房領域,上半年,二手房的房產流通領域也出現了大事件。鏈家宣布“貝殼找房”正式上線,鏈家在自己深植的直營領域另辟戰場,開始做平臺,引起業內軒然大波。

   一方面,由于直接動到了國內流量最大的找房平臺58同城的蛋糕,引起58強勢反擊;另一方面,原本已經是行業老大的鏈家,從線下轉線上,也讓它受到壟斷行業的質疑。其他中介平臺,例如我愛我家、中原地產、21世紀不動產等紛紛“握手”58,造成房產流通領域格局大變。

   鏈家ALL IN 貝殼找房,目標是覆蓋全中國300個城市,服務超過2億社區家庭,鏈接100萬職業經理人和10萬家門店,賦能超過100個品牌。早在2016年鏈家全年銷售額就已突破1萬億,而貝殼是十倍空間的命題。一旦成功,地產行業將出現一個超級霸主。

   一邊是58和其他中介圍堵,一邊是鏈家不惜代價豪賭貝殼,如果按照彭永東的判斷,“到今年年底,戰爭就可能結束了”。那么,今年下半年我們將看到一場,房產中介領域的一場歷史性大戰。不管作為普通的買房者,還是作為業內人士,這都將是頗具影響力的重磅事件



點擊數:
上一篇:【相關新聞】改造爛尾樓成為地產行業新風口?眾多百強進入,賺得盆滿缽滿
下一篇:【相關新聞】最嚴停工令!這28城將停產,涉及到你們單位嗎?
暖暖日本免费完整版在线观看6-暖暖 免费 在线 韩国-暖暖日本 高清 在线观看