惠眾財金
2018-07-29 10:49:09

【相關新聞】改造爛尾樓成為地產行業新風口?眾多百強進入,賺得盆滿缽滿

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   前一陣子,鏈家將以百億價格收購北京盈科中心一事登上各大新聞頭條,事后鏈家出面予以了否認,但是明源君注意到另一個點,那就是北京盈科中心現在市值已達100億,距離2014年轉手時的57.8億人民幣,價格暴增73%。

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                   ▲ 盈科中心,圖片來源于基匯資本官網

   四年時間,從門庭冷清的被拋售資產到身價大增,北京盈科中心背后的操盤手不可小覷。基匯資本吳繼煒在業界被稱為爛尾樓拯救者,很多不被看好的商業地產經過他手改造,重煥新生,作為持有者的基匯資本亦是賺得盆滿缽滿。

   近幾年商業地產的日子不是很好過,隨著電子商務的沖擊,以及商業地產本身同質化過高的因素,商業地產趨于飽和,店鋪空置率、租金漲幅等不甚樂觀。2018年對于一線商業地產來說,改造和更新存量商業地產是大勢所趨。這里面有人能看到機遇,有人只看到了焦慮。

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   從公開報道,2018年各地多個爛尾已久的項目得以復活,其中昆明23家房企接手44個爛尾樓盤,似乎新一輪存量改造,尤其是改造爛尾樓潮流又將來臨。

   可以預見,改造存量地產能救活一大批“僵尸類”地產項目,“僵尸類”商業地產指空置率高、租金低迷、發展情況遠遜于同類型的商業項目,包括但不限于爛尾樓。今天明源君就從操作層面探討下如何盤活“僵尸類”商業地產,同樣是接手僵尸樓,為什么有公司能掘金大賺特賺,有公司卻賠了夫人又折兵?

01

拿到地,賺到錢

盤活僵尸商業地產有這些好處

    股票投資中巴菲特有一個著名的“撿煙蒂”理論,行情下滑時,以低價收購優質股票,獲得回報。僵尸類商業地產恰如那個“濕漉漉、沒人愿意撿”的煙蒂尾巴,你撿對了,就撿到寶了。

   在明源君看來,盤活僵尸類商業地產不是什么出力不討好的事,當好了接盤俠,至少有以下五方面好處。

   1、盤活=去庫存,各地相關政策支持力度不小

   商業地產進入高存量時代,去庫存成了主要任務。前幾年,住宅類去庫存完成良好,而商業地產依舊壓力不小。

   僵尸類商業地產占地面積大、空置率高、盈利率低,尤其是陷入停滯的爛尾項目,可以說是城市發展的瘡疤。盤活爛尾樓、舊商廈,無疑是最好的去庫存方式,既能解決歷史遺留問題,還能為區域經濟貢獻一份力。

   對于該類項目,政策扶持力度不小,度過商業地產大建特建的時期,近年來僵尸類商業地產問題充分暴露,各地政府也分別出臺了相應的政策。如昆明實施“一項目一政策”,搭建平臺,籌措資金或是引進新資金,盤活項目;珠海發布《關于加快珠海市“爛尾樓”整治處理的實施意見》,對“爛尾樓”重建、續建等出臺了一系列優惠措施,允許土地出讓年限重新計算。

   深圳2016年全市施行城市更新工作改革,羅湖區是第一個城市更新改革試點區,舊商廈盤活是其中的重要工作之一。在政府扶持下,爛尾了18年的深圳百貨廣場大廈裙樓由持有人彭成集團和碧桂園合作,華麗轉身變成DDMmall,成為了深圳首個被復活的存量商業地產。

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                                          ▲ 深圳DDmall一站式大型購物中心,圖片來源于彭成集團官網。

   2、快捷拿地的好方式,成本低、地段好

   房企拿地越來越難,而面對體量龐大的商業地產,收購僵尸樓不可謂一種快捷實惠的拿地方式。 

   位于一線城市的僵尸類商業地產,往往地處中心路段、繁華商圈,區位因素極佳,且價格相對較低,尤其是對于爛尾多年的項目而言,相當于只付出地皮價格,獲得了完整的建筑樓。

   安徽最大爛尾樓新橋陽光半島欠債60億,原本以為眾多開發商避之不及,出人意料的是,房企前三名萬科、恒大、碧桂園紛紛出價爭奪該地塊。原來新橋陽光半島占地8110畝,距離合肥市區很近,近幾年合肥房價不斷上漲,即使爛尾也是一塊多利可圖的“大肥肉”。

   明源君在這里要指出,拿到爛尾樓后盤活是改造,而不是推倒重建。一線城市商業地產飽和,再建成商業樓的概率較小,政府可能直接改變了土地用途,建成公園或者其他公共空間等。

   3、改造升級是花費最多的部分,利潤率、回報率高

   選了對的“煙蒂尾巴”,僵尸類項目給與的利潤、回報率很客觀。原本項目就位于好地段,收購價格又低,且樓體大多已建成,省去了前期開發的人力物力,一般來說改造升級費用占大頭,這樣一算,利潤率自然高。

   以基匯資本為例,據新浪網報道,2006年基匯資本9億價格收購上海“冷鋪”東海大樓,耗費4億改造成353廣場,2012年以24億價格轉手售出,基匯資本6年賺11億,利潤高達85%。

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                    ▲ 353廣場,圖片來源于基匯資本官網

   不賣樓,長久的持有的回報也很可觀。改造升級后,商業地產的租金階梯式提升,整棟建筑核心價值提高,帶來穩定增長的收益,良性循環。

   4、地產公司轉型的一個趨勢,增強運營能力

   房地產市場進入下半場,房企都在談轉型。上半場拿地建房出售就能盈利,下半場已沒這么簡單的賺錢方式了。明源君認為,下半場考量的是房企的運營能力,掌握該能力的房企就能挺過新一輪洗牌。而盤活僵尸類商業地產考驗的正是房企的運營能力。

   爛尾樓之所以爛尾,里面包含了債權關系、政府政策等復雜因素,但最多的還是因為開發商缺乏運營能力,早年跑馬圈地,蓋起了大片寫字樓、商場,沒有良好的規劃,即使位于好地角,該變僵尸還是僵尸,這就是為什么很多城市同樣的一條街,街道左面是人流密集的商場,右邊的卻無人問津。

   同樣的地段、同樣的條件,商業地產能否做成功,要看精準定位和強大的運營能力。接手僵尸類商業地產,房企能慢慢建立起運營團隊、營銷策劃團隊等中堅運維力量,在實踐中完成轉型。

   5、彰顯品牌效應,帶來品牌溢價

   不少僵尸樓、爛尾樓在當年轟動一時,繼而沉寂。接手這些項目,彰顯出的不單是勇氣,更是實力。房企通過這一過程,無形中輸出品牌文化,提高企業形象,更可能會一炮打響知名度。

   佳兆業早年被稱為爛尾樓專業戶,低價拿地收購爛尾樓。2003年佳兆業收購位于深圳市委對面的爛尾樓子悅臺,用兩年時間重新改造包裝,推出高檔酒店式公寓佳兆業中心,市場收益良好,在深圳打下知名度,隨后參與舊改、積極擴張,如今佳兆業已躋身中國房地產行業30強。

   品牌效應能帶來品牌溢價,三四線城市,品牌房企的盤相對于小房企,價格高出一部分,消費者仍愿意購買,看重的就是品牌的口碑保障。一個漂亮的盤活案例,能帶給房企話題和關注度,更重要的是,提高了口碑,現在最講究大IP,品牌就如同口碑,不但能保值,還能升值。

02


怎么拿到對的項目

一看自身底氣

二看項目底子

   接盤僵尸商業地產,拿對了項目等于成功了一半。今天明源君要從兩方面衡量是否要拿下項目,一是從房企內部評估,二是從項目內部評估。

   1、房企拿下僵尸項目底氣何在?

   不是什么項目都值得接盤,也不是什么房企都能接盤。關鍵要看以下幾個層面:

   ● 有強烈拿地需求,攻占一線城市核心圈

    一線城市土地資源緊張,土地價格居高不下,對房企來說拿地不易,合作拿地、二手地成了拿地的新趨勢。

   前線競爭過于激烈,對于有強烈拿地需求的房企來說,退而求其次,收購成本低的僵尸商業地產不失為一個物美價廉的選擇。

   深圳土地資源供需矛盾日益提出,政府提出要向存量要空間。在這些存量里,不少是地段好的爛尾樓。以爛尾樓起家的佳兆業,今年將復活深圳爛尾22年的項目—新世界大廈。明源君查詢深圳政府網站得知,該項目位于深圳羅湖東門商圈,建筑面積達5.43萬平方米,項目規劃分為商業20%,商務公寓80%。在長租公寓風頭正勁時,佳兆業拿到如此大的面積體量建成商務公寓,可以說恰趕在風口上。

   更值得注意的是,深圳市政府在2004年出臺了《關于子悅臺等52個“問題樓盤”處理意見的批復》中,明確規定了爛尾盤可采取合作建房或者直接置換土地使用權的方式來盤活,并且制定了免除拖欠地價款利息、滯納金、土地使用費及順延土地使用期限起始時間等優惠政策。新世界大廈正是當年的52個“問題樓盤”之一,2003年佳兆業改造“子悅臺”打響在深圳的第一炮,2018年拿下新世界大廈,值得期待。

   穩健的資金流是基礎保障

   收購項目、解決打包債務問題、改造費用、運維費用……商業地產項目和高周轉的住宅項目不同,開發周期不定,需要沉淀資金,擁有穩定的資金流是基礎保障。

   爛尾商業地產項目產生原因之一就是資金鏈斷裂,如果沒有穩健的資金流,明源君這里建議不要盲谷投入進去,否則極可能導致下一個爛尾樓出現。

    跑馬拉松式的持有心態

   粗放的開發銷售模式不再流行,未來精細的持有運營將是決定收益的制勝法寶。有人說,住宅開發銷售是百米沖刺,那么商業地產的開發回報周期如同馬拉松,至少需要3-5年時間。對已經習慣的“賣賣賣”模式的房企來說,如果將以前的批量復制、標準化運轉的方式用到經營商業地產上,可能會賠得一塌糊涂,商業地產需要的是“慢工出細活”,走非復制化、特色化之路。

   因此房企是否做好了持有心態至關重要,前文也說了,處于轉型的十字路口,走持有經營之路,或許在地產下半場有新的收獲。

   2、評估項目因素,地理位置、建筑質量缺一不可

    地理位置

   傳統地產理念就是“地段、地段、地段”,地理位置是決定項目成功與否的先決條件。

   位于一線城市核心商圈的僵尸類商業地產就有著得天獨厚的優勢,一線城市經濟發達,消費吸納力強,核心商圈是人流中心,客戶群基礎大,消費能力強,核心商圈一般也是車流中心,交通順暢,出行便利。

   位于偏遠、冷門位置的項目則很難做起來,沒有商圈、交通基礎條件,巧婦難為無米之炊。

   ● 產權債務問題

   項目擱淺或者中斷往往有著復雜的原因,比如資金鏈斷裂、陷入債務糾紛、違法違規等,收購此類項目必須厘清產權、債務問題,呆賬壞賬過多、官司纏身、債務層疊的項目風險過高,不宜盲目插手,不然很可能被歷史積怨絆住手腳。

   在收購項目時,現行的兩種模式分別是產權交易和經營權合作,產權交易即房企全盤接收,100%持有,經營權合作即與原始開發商或引入第三方聯合改造,兩種方式的選擇要看自身的條件。

    建筑質量

   這里主要分為兩部分,一是先天不足問題,商業地產過剩時期,跑馬圈地、大肆擴張的建筑會有規劃設計上的硬傷,比如內部空間布局不合理、設計過于老化等。

   二是項目爛尾過久,建筑本身被閑置多年,已經出現質量問題,本身品質太差,都不可選擇。

    周邊配套措施

   無論是改造成寫字樓或是商場,周邊配套設施能否跟得上是影響長久經營得因素之一,比如停車場、進出通道、公共設施等。尤其是停車位配位問題,是消費者選擇的重要指標之一,收購項目時需要確認項目本身的停車場規劃,以及周邊是否有區域可增設停車場等。 

03


重定位、升硬件、玩個性化

盤活項目這么做就對了

   爛尾項目怎么鳳凰涅槃?明源君從以往成功的案例中發現,前期定位是關鍵,中期改造升級是基礎,后期運營則是核心競爭力。

   1、對商業地產重新定位,找到一以貫之的戰略原則

   2013年高和資本以7.9億的價格收購上海中華企業大廈,當時位于上海南京西路頂級商圈核心位置的中華企業大廈寫字樓出租價格僅4.1元/天/平米,且空置率近40%。高和資本將大廈改名為靜安高和大廈,首先對大廈重新定位,他們注意到該區域的市場斷層,寫字樓兩極分化,中間斷檔,頂級寫字樓租金在10元以上,普通寫字樓租金在3-5元之間,而5-10元間的寫字樓為零。高和資本因此將寫字樓定位為南京西路最好的甲級寫字樓,填補空擋。斥資改造升級后,靜安高和大廈租金從4.5元/平方米/天一路上漲到7.5元/平方米/天,成為當年上海甲級寫字樓租金漲幅第一。

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      ▲ 靜安高和大廈,圖片來源于高和資本官網

   定位的關鍵性在于,不僅決定項目在市場的位置,還決定了接下來的招商和運營管理,是項目一以貫之的戰略原則。

   定位做到精準,前期市場調查很重要,分析市場競爭對手、用戶群特點、投資者特點,把握項目在區域的地位。盤活僵尸類商業地產有一點好處是,前人已經有了錯誤的示范,可以給接盤者排除一大誤區。

   2、硬件改造升級,提供高大上的享受

   對于追求辦公環境高大上的企業來說,高端寫字樓不光從外表看要跟上國際審美,硬件設施上更要一流。老舊建筑有的通病是公共設施老化、裝修風格過氣,改造時需要從內到外下功夫。

   依舊以靜安高和大廈為例,2013年高和資本斥資億元改造,從現在的眼光來看,寫字樓外表亦不遜色,完全擺脫了90年代的陳舊感。

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      ▲ 靜安高和大廈內部裝潢,圖片來源于高和資本官網

   ● 外立面:采用雙層LOW-E玻璃幕墻,隔音防輻射,環保節能。

   ● 室內:樓梯、走廊、電梯廳等裝修走國際高端大氣范兒,大堂十分氣派,

   ● 設施:采用美國約克中央空調,獨立新風系統。OTIS電梯兩部為高區,兩部為低區,流暢垂直交通。

   ● 室外:打造園林景觀,開設咖啡廳

   3、個性化、特色體驗,打造品牌標識

   近幾年不時會有些文章稱“購物中心已死”,迎著逆風的趨勢,大悅城地產卻說2020年要做20座大悅城。今年上海長風大悅城開業,無數新玩法引爆了一輪網絡。明源君今天之所以提到它,是因為長風大悅城的前身正是我們今天說的僵尸項目。根據彭拜新聞報道,長風大悅城前身名叫上海長風景畔廣場,2011年開業后就一直冷冷清清慘慘淡淡,2015年虧損接近3億。慘到什么程度,2010年長風景畔廣場前業主收購的價格是14.5億,2016年前業主賣給大悅城地產時,價格是13.6億,不但沒升值,還縮水了0.9個億。

   大悅城買下12萬平的購物中心后,展開了大刀闊斧的改造,針對目標客群量身定制了社交場、女主生活圈、美食間、屋頂運動圖書館等體驗空間,引進了245個品牌,包括一些首次進入中國的時尚品牌,十分抓年輕人的心,長風大悅城整體改造后租金比之前上漲至少35%。

   在追求個性化的今天,盤活僵尸類商業地產的精髓也在于塑造個性化、特色的體驗,這些不僅符合時下的潮流,能迅速在社交網絡上形成傳播爆款,還能極大程度強化品牌意識,塑造品牌標識。

   長風大悅城中做到了將空間、休閑、品牌集合在一起的新玩法,購物中心將在5樓屋頂建一個 1 千米粉紅色的跑道“Gordon Park”,跑道可以俯瞰上海天際線,還可以和2樓的運動品牌結合起來(示意圖如下,圖片來源于大悅城官網)

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   4、注重藝術氣質,增加賣點

   藝術,不再虛無縹緲、高高在上。十九大報告指出,我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾尤其在北上廣深一線城市,建筑與藝術的融合能擦出不一樣的火花,對改造項目來講,在改造中嘗試添加塑造藝術氣質,會讓你的項目更有靈魂、賣點。

   明源君翻看案例發現,老舊寫字樓改造建筑內部空間時,往往會有一些即使改變使用功能也沒法挽救的特立獨行區域,不夠高也不夠寬,改造可能性等于沒有,這一塊在一些人看來是浪費了空間,不過一些公司則有新奇的想法,邀請知名藝術家進行設計或布展,干脆把沒法改造的一塊變身成藝術空間。

   現在購物+藝術的做法被看做未來購物中心的發展趨勢,比如最近火爆的K11,在購物中心中引入藝術、人文、自然類的項目,這些是網購無法觸及的部分,年輕人總會被吸引走出家門,來到商場。

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      ▲ K11藝術·人文·自然三大核心元素融合,極受年輕人歡迎,圖片來源于K11官網。

   5、有一支成熟的操盤團隊

   從幾家擅長收購爛尾樓進行再包裝的公司來看,一支成熟的操盤團隊需要這么幾部分。

   ● 法律團隊:在談判時介入,避免債務、法律糾紛等。對于歷史遺留問題眾多的僵尸項目來看,法律團隊首先幫你排除后期被各類糾紛干擾的風險。

   ● 策劃設計團隊:對項目進行重新定位、改造、升級,需要專業的策劃設計人員全程深入介入,把握整體脈搏。

   ● 營銷招商一體團隊:營銷和招商不分家。散售的商業地產失敗案例比比皆是,企業再次踏入商業地產勢必不能再在散售上跌跟頭。舉高和資本的例子,針對市場上出售型商業不動產無統一管理、統一運營而導致租客良莠不齊、資產貶值的情況,高和提出“資產精裝修”,是為購買高和商業類物業的投資者提供資產管理服務的一種解決方案。因為在營銷和招商上,需要更專業的人士參與,完成既定目標。

 管理運營團隊:在改造的寫字樓、商廈中,進駐自有或是合作的運維團隊,保持服務水準,維護品牌口碑。

 04


   小  結


   高存量商業地產的更新與改造相信是接下來幾年的主流趨勢,僵尸類商業地產因為價廉地好說不定會成為搶手的璞玉,不過拿到手后璞玉變翡翠,還是變燙手山芋,就要看各家的本事了。還是那句話,地產下半場,你有強大的運營能力,就有掘不完的地產金礦!



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