惠眾財金
2018-07-28 17:46:10

房價猛跌16元!樓市欠我們一個真相!買不買房還是看看政策吧!

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   最近,關于樓市的聒噪之聲又多了起來,從潘石屹“房地產市場一天比一天畸形”,到經濟學家管清友“買不起房就多買兩套”,到政府智囊樊綱的“六個錢包”買房,再到國務院參事夏斌“不整治房地產,早晚出事”。


   房子,本來是個挺簡單的問題,現在搞成這樣。

01


繼18連跌后,19連跌來了



   在中國房地產市場上,真相一直比房子還要短缺。

   前天(5月1日),深圳自上個月18連跌后再次迎來19連跌,深圳市規劃和國土資源委員會公布數據顯示,深圳今年4月新房成交均價為54169萬元/平米,環比減少16元/平米,在近一年半的時間累計下跌1442元!

房價猛跌16元!樓市欠我們一個真相!買不買房還是看看政策吧!(圖1)

   群眾們這次連嘲笑都免了,一種默默看他表演的架勢,畢竟與上個月降了一個肉夾饃的錢相比,這次省了一頓簡餐的錢,就是不知這場樓市的數字大戲何時止息。

房價猛跌16元!樓市欠我們一個真相!買不買房還是看看政策吧!(圖2)


02

失真的房價,失效的調控

   很多城市的房價,比如深圳、廣州、杭州……看統計數據都是穩中有跌,實際上去中介那里看,房價還是漲的。

   為何會有這種情況,又有哪些操控手段呢?

   行政限價

   限住了“房價”與限不住“房價”

   各地ZF嚴控房價增長,不惜動用行政手段對于高價房源不發證、不備案、不準銷售,這就造成了一二手房價倒掛,平均一下房價就降了,所以現在二手房市場更反映真實房價水平。

房價猛跌16元!樓市欠我們一個真相!買不買房還是看看政策吧!(圖3)


    統計的貓膩

    防不勝防的“套路”

   把郊區一些低價房統計在內,拉低整體房價。比如蘇州房價暴漲之后把價格偏低的吳江房價統計進去,造成了蘇州房價4天暴跌9000元”的笑話。

   對房價的操控能精確到下降小數點0.01%,每個月便宜6塊錢這種意思意思的程度,你就知道限價政策下的房價數據到底有多么精(xi)準(jing)。

   小到每個城市的房價數據,大到統計局發布的“70大中城市房價數據”,真實性都與買房人的心理感受有較大差距。

   究其原因,無論是限購、限貸、限價還是搖號,我們這幾年的感受是,樓市越限越漲,越調越高,而統計局的房價數據也越來越失真。

   反過來,在失真的房價數據下,老百姓買房沒了參考,政府調控也失去依據,如此往復后果可想而知。

03

誰能叫醒“裝睡”的中國樓市

   每一次都是“史上最嚴”,哪一次都是“壯士斷腕”,嘴上說不要身體卻很誠實,各地政府一方面依賴土地財政,一方面又要緊抓經濟民生,不斷采取各種限購政策。

   回頭看,每次限購更多的是頭疼醫頭腳疼醫腳,炒房客沒有消滅,房價還是穩中有漲,一旦放松,只見一次次潮起不見一次潮落,真正的長效機制我們一直在呼喚!

   昨天(5月2日),新華通訊社旗下的全國性證券專業日報“中國證券報”發文:“專家稱限價政策致多地樓市數據失真 與初衷背道而馳”。引得包括鳳凰網在內的媒體廣泛轉載。


房價猛跌16元!樓市欠我們一個真相!買不買房還是看看政策吧!(圖4)

   文章結尾引用樓市專家楊科偉的觀點:限價、限簽政策導致多數熱點城市成交數據“失真”,搖號項目銷售更是異常火爆,多數城市平均中簽率約30%。購房者“買到即賺到”心理預期強烈,與調控政策初衷背道而馳。

   其實,早在去年7月,獨立經濟學家馬光遠就曾表達了這方面的隱憂。他說:“無論是漲的數據,還是跌的數據,目的都是為了影響市場,影響政策。

   真想知道,作為普普通通的買房人,如何能將這樓市看個清清楚楚明明白白真真切切!

04

買不買房這回事,關鍵還要看政策

   我們先來看三則消息:

4月17日傍晚6點半左右,央行突然宣布降準!從2018年4月25日起,下調大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1個百分點。

4月19日,從工商銀行獲悉,工行已經針對房貸政策進行了微調,貸款人年齡與貸款期限之和最高可達到75年,這比此前放寬了5年,且目前已執行。

4月23日,中央政治局會議分析研究當前經濟形勢和經濟工作,傳遞出多個重要信號。要堅持積極的財政政策取向不變,保持貨幣政策穩健中性,注重引導預期,把加快調整結構與持續擴大內需結合起來。


   這些新聞表明了什么呢?

   在以往的文章里,我們多次說過,每一個政策調整都不是孤立的,要想看懂調整背后想表達什么。

   首先是看本質;其次是縱向看,看邏輯。

   我們先舉個例子。以下信息是2015年和2016年,央行一系列降準、降息、降首付政策的政策之后,我們能聽到的主流聲音。

房價猛跌16元!樓市欠我們一個真相!買不買房還是看看政策吧!(圖5)

房價猛跌16元!樓市欠我們一個真相!買不買房還是看看政策吧!(圖6)

房價猛跌16元!樓市欠我們一個真相!買不買房還是看看政策吧!(圖7)

房價猛跌16元!樓市欠我們一個真相!買不買房還是看看政策吧!(圖8)

   我們看從2015年開始,央行一系列降準、降息、降首付政策的政策,一直到2016年2月,央行再次降低首付,意圖非常明顯,就是鼓勵買房,這一點是這些政策變化的本質。

   可是我們看上面的新聞解讀是“順應規律降房價”、“月供壓力不可忽視”、“對樓市影響有限”、“高層要求穩定市場”。在今天看來這些內容簡直是太可笑了,但是在當時有多人看著這些信息而搖擺不定的。

   好了,我們不做馬后炮,我們來看看正在發生的信息,比如關于“去杠桿”一系列消息:


2017年我們聽到的政策口徑都是“去杠桿”。 

2018年3月全國兩會期間,央行領導答記者問上悄悄把口徑調整成了“穩杠桿”。 

2018年4月2日,中央財經委員會首次提出“結構性去杠桿”基本思路,就是有些部門要去杠桿,有些部門要加杠桿。

 

   這些信息背后的本質就是貨幣從緊到松的趨勢可是在這個過程中出現全國各地銀行紛紛傳出首套按揭貸款利率上浮的新聞,比如:


2018年春節后,更多城市曝出房貸收緊的消息。

2018年2月,全國首套和二套房貸平均利率分別環比上漲了0.55%、0.03%,達到5.46%和5.79%。

2018年3月, 目前大部分城市的首套房貸款已經無折扣,二套房也上浮10%-20%左右。

2018年4月,在蘭州地區基準利率基礎上上浮30%左右


   顯然這些信息傳遞出來是信貸收緊趨勢不變,房價下降趨勢明顯等等信息。事實是什么呢?銀行利率上浮主要是因為銀行的資金成本高導致的,降準顯然是緩解了成本壓力

   這些信息和貨幣緊縮趨勢沒有直接關系。但當以上這些信息混在一起的時候,我們往往會被信息表面的意思所迷惑,而忘記了從“去杠桿”到“
結構性去杠桿”
,這些調整背后的真實意圖。

   但是,趨勢來了,誰也攔不住。在4月23日,中央直接開個會議說持續擴大內需,降低企業融資成本,推動信貸、股市、債市、匯市、樓市健康發展。

   意圖再明確不過了,這些政策調整背后代表了一個信號,一個房貸漸漸放松、支持改善需求的信號。

   但是很多人會分析說因為中美貿易戰對外貿出口造成壓力,從3月份貿易順差大幅度減少,到銀行實際貸款利率上升影響企業發展,必然擴大內需云云。

   輿論是被引導的,輿論也總是有目的的。

   因為保持樓市的適度活躍才是本次調控的最終目的。看政策一定要看懂背后的邏輯,要抽絲剝繭,甄別混淆視聽的信息。

   在中國城市化進程的大國運下,房價不漲是不實際的。

   所以,不要再去寄希望于那一點可憐的下跌數據。永遠記住:房價不能猛烈地漲,但也絕對不能冷下來。



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